Umstellung auf Referenzzinssatz

Die Stadt will die alten Baurechtsverträge an die geänderten Bedingungen anpassen. In einer Vorlage beantragt der Stadtrat vom Grossen Stadtrat die Ermächtigung, so dass die Baurechtsverträge bei gleichbleibendem Baurechtszins auf den Referenzzinssatz umgestellt werden können.

Die Stadt Schaffhausen unterhält aktuell 268 Baurechtsverhältnisse mit Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern. In knapp 80 % der Verträge ist der Zinssatz der 1. Althypotheken der Schaffhauser Kantonalbank als massgeblicher Zinssatz zur Anpassung des Baurechtszinses hinterlegt. Mit der Einführung des hypothekarischen Referenzzinssatzes im Jahr 2008 hat dieser aber an Bedeutung verloren. Die Höhe des Zinssatzes der 1. Althypotheken der Schaffhauser Kantonalbank blieb lange Zeit unverändert auf 2.75 %. Als Mitte 2023 die Hypothekenzinsen angezogen haben, hat die Schaffhauser Kantonalbank diesen Zinssatz erstmals seit langem wieder an¬gepasst auf 3.5 % per 1. August 2023. Die in den Baurechtsverträgen vorgesehene Anpassung der Baurechts¬zinsen nach Massgabe des Zinssatzes der 1. Althypotheken hat bei einigen betroffenen Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern Befremden ausgelöst, einerseits bezüglich Höhe andererseits wurde auch die Verwendung des genannten Zinssatzes generell in Frage gestellt.

Der Stadtrat möchte deshalb möglichst alle Baurechtsverhältnisse auf den Referenzzinssatz umstellen. Anpassungen von Baurechtsverträgen ausserhalb der Standardkonditionen bedürfen der Zustimmung durch den Grossen Stadtrat. Deshalb soll der Stadtrat vom Grossen Stadtrat ermächtigt werden, den Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern eine Anpassung der Bedingungen anzubieten, welche bei gleichbleibendem Baurechtszins eine Umstellung auf den Referenzzinssatz erlaubt. Auf diesem Weg soll eine möglichst einvernehmliche Lösung erreicht werden.

Weil die alleinige Anpassung des massgeblichen Zinssatzes für die Stadt unvorteilhaft wäre, soll allen Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern die Anpassung auf den Referenzzinssatz bei gleichzeitiger Anpassung des massgeblichen Landwertes angeboten werden. Letztlich soll derselbe Baurechtszins resultieren wie zuvor. Zur Berechnung würde dabei der Baurechtszins vom ersten Halbjahr 2023 – korrigiert um allfällige zwischenzeitlich vorgenommene Landwertanpassungen – hinzugezogen. Baurechtnehmer, welche einer solchen Vertragsanpassung zustimmen, können dadurch die Zinssatzerhöhung vom August 2023 vermeiden. Ziel ist es, mit diesem Angebot möglichst alle Vertragsverhältnisse anzupassen.

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